蕞近在业界引起轩然大波的正义坊南馆商户集体搬迁事件，据说也与业主涨租不无关系……各类物业租金上涨的消息，似乎都在传递着一个信号：未来房价看好。因为按照价值理论，租金上涨，意味着物业价值升高。

　　昆明事必达商业公司董事长李力 昆明的专业市场存在两个比较突出的问题，一个是低端，基本上是“一拖三”商住一体的格局，功能单一，为商户服务性的业态跟不上，亟需升级转换；二是大家都一拥而上，重复建设和同质化现象严重，竞争也蛮激烈。像前几年的茶城，这几年的家具建材市场，就拿农贸市场来说，现在到处扩张的沃尔玛和家乐福都兼具这方面的功能。

　　解决的方式主要在两方面，一是政府在规划方面的引导，另一方面是市场建设本身功能的完善和升级，在这方面，螺蛳湾国际商贸城是一个很好的范例。

　　由于城中村拆迁，昆明主城区内厂房数量有限。目前厂房比较集中的片区为经开区、大板桥和呈贡。在黄土坡普吉以及螺丝湾片区，也有部分厂房分布，但目前向外出租的面积较小。

　　租金的片区出现在普吉和经开区，均为30元/平米/月，高出市场平均租金近10元。据业内知情人士透露，普吉片区厂房的高租金，主要是物以稀为贵的市场规律所致。之前普吉附近的厂房大面积拆迁改造，导致片区内遗留厂房租金暴涨。经开区厂房的情况则不同，该区域内厂房属于标准化先进厂房，配有办公楼、车位、职工宿舍等相关设施，高租金是品质决定。

　　对于同一区位的厂房，租金也存在参差不齐的情况。以经开区为例，有的厂房价格仅在18元~24元/平米/月之间，比该区域内的租金每平米低近10元。这一价格差很可能与厂房功能有关。

　　综合来说，昆明厂房的平均价格在18元/平米/月左右。其中，大板桥国际印刷包装城1200平米/层的厂房，租金为12~18元/平米/月；官渡区金马附近的标准厂库，价格在23元/平米/月。但也不乏价格极低的特殊情况，呈贡大学城附近厂房的租金只有5元~7元/平米/月，至于该厂房是否是标准化厂房，目前还未得到考证。

　　值得一提的是，有一种由厂房改造的业态正在走红市场，这就是创库。位于普吉的金鼎1919，由之前的厂房改造而成，据该项目业主透露，金鼎1919的厂房租金高达46元/平米/月。但这种业态是否能归类在厂房里，目前还存在争议。

　　对于从事食品加工行业已满5年的杨先生而言，30元/平米/月的厂房租金成了这几天让他发愁的事，若问其中究竟，这线年前，昆明还未进行城中村改造拆迁，厂房分布区域广、面积大，选择余地充分。相对来说，厂房的租金也较便宜。以普吉片区为例，租一间上千平米的厂房，只需要7到8元/平米/月就可以。

　　而如今，拆迁直接造成了厂房物以稀为贵的现状。同样是在普吉地段，当年7到8元的租金已经涨到了30元/平米/月。或许对于数码、医药、烟草等高利润行业而言，不算是太大压力。但对于食品这个相对薄利的行业而言，无疑是一记重锤，让像杨先生这样的小厂主犯难。

　　目前，杨先生正在考虑把厂房搬去呈贡片区，那里的厂房租金相对便宜一些。

　　腾俊国际陆港策划经理 何欣 厂房租金上涨是昆明城市发展的必然。一方面城中村拆迁造成厂房稀缺，导致租金上涨；另一方面随着城市发展，城市土地的紧张也促成了厂房租金的上涨。

　　但对于产品附加值高，或者像化工、数码、烟草这类较高利润的行业，30元/平米/月的租金是可以承受的。当然，对于食品等相对薄利的行业来讲，则意味着租金压力。目前我个人比较看好的厂房、仓库片区，在新的高新区、嵩明、晋宁等地。呈贡的厂房租金虽然现在低，但其区域优势明显，未来必定会涨。

　　昆明高屋地产顾问机构总经理 胡先均 昆明土地价格走高，地价直接造成了厂房价格的上涨。如果厂房租金不能到20元/平米/月，是很难收回成本的。但30元/平米/月的价格确实有点高，对小企业来说，是个巨大的压力。

　　此外，探讨厂房的租金，要先确定它是不是标准厂房。目前市面厂房的租金比较乱。有一些租用农民土地围成的土地或者是大铁棚一类，并不具备厂房的功能，价格自然不能和配套齐全的标准厂房相比。

　　所以，租用厂房要注意它的土地性质，还要看它的电压配备、房屋结构等因素，综合判断租金。

　　据搜房网二手房数据监控中心的统计数据显示，2012年5月第三周（05月14日-05月20日），昆明二手房住宅挂牌均价环比上涨0.32%。综合多方业内人士观点，该情况基本属实。近期，昆明主城内二手房租金有涨有跌，变化幅度不大。

　　价格变动比较明显的区域为市中心片区与新螺丝湾板块，这两个板块一涨一跌，凑成了此次二手房价变动的主旋律。以拓东路片区为例，该区域内的晶采100公寓，去年底一室一厅的租金为1500元/月，但近日附近新亚地产发布的租金则涨到了1600元/月。这种微涨也出现在了像佳湖新城这样的成熟小区。由于小区环境好，居住方便，不乏租客。该小区3室2厅的房子，租金也从年初的每月2000元涨到了2100元/月。

　　这样的好事并不普遍，螺丝湾片区的房主没能有这样的好运。由于年前金福地花园还未交房，区域内新房少，该片区内三房的租金可以达到1500元/月。在这两个楼盘出售后，同样的房子只能租到1200元左右。但随着今后新螺丝湾三期家居建材市场的开业，该片区租金的未来，依旧是被看好的。

　　除去以上所提片区，昆明主城内其他片区的房价基本未见大幅度调整。据业内人士透露，这种平淡的市场情况主要与返乡潮渐退、回迁房入住能因素有关。即便在这样的环境下，二手房中介业务依然有上涨，部分中介租赁业务近期环比上涨10%。

　　在佳湖新城住了半年的孙小姐，上周接到了房东涨房租的通知。

　　去年，孙小姐租住了佳湖新城一套3室2厅的房子，租金为每月2000元。到了今年5月份，孙小姐租期恰好满一年。正当她准备续租时，发现这一小区该户型的房子，普遍涨到了2100元/月。此时，房东同样也要求加房租。

　　孙小姐告诉记者，这套房子是她和两个同事一起合租。因为是合租，所以房租都是平均分担，涨100块只是每个人每月多负担30块而已，不算是什么大问题。再加上小区离自己的工作地点近，孙小姐还是打算续租。她表示这一租金上涨并未对她的生活构成任何影响。

　　昆明富邦房地产副总经理 卞东晓 二手房租金价格近期变动不大，目前不是旺季，供需比例相对平衡。4、月份看来没有太大增长。这个月来说，买卖客户量有所增加。这主要是由于之前降价对刚需的压制，近期得到释放所致。但成交量还是没有太大改观。对于部分片区，有租金微涨的情况出现，不构成普遍意义。

　　昆明高屋地产顾问机构总经理 胡先均 据昆明中介监测数据显示，近期二手房买卖成交量仍旧在低位徘徊，没有出现太大的波动，挂牌价变化也不大。不过租赁价格稳中有涨，部分中介租赁业务近期环比上涨10%，呈现温和上扬态势。

　　二手房市场主要是交易量的上涨，租金基本与去年持平，市中心片区的房租部分有上涨情况，但涨幅不大。

　　第1页：昆明房价跌了 房租调查显示各类物业租金均涨

　　第2页：投资者要具备一定专业素养

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