昆明春节前后燃起的住宅降价鏖战硝烟尚未散去，一环边的葡萄街区在3月下旬又爆出临街独立商铺起价14500元/平米的消息。 而根据至祥研究中心提供数据，昆明2月份商业物业出售均价已达34539元/平米。葡萄街区此举，无疑是将主城商铺售价打回3、5年前。

　　都市时报：昆明商业物业价格算不算高，整体价格会不会下降？

　　牛永旺：这很难评估，购房者接受，市场能够承受就是合理的。有些项目价格高，但能够体现他的价值，有些价格很低，但也存在泡沫，还是要从单个项目来看。对商业不能像住宅那样来衡量，住宅是必需品，要考虑大众承受力，商业是投资品，只要可观，价格就不算高。

　　周大研：两会时把经济增长都调低了0.5个百分点，这不是买套房子优惠0.5个点那么简单，经济面临内忧外患，房地产行业肯定受影响，住宅有影响，商业也不可能独善其身。商业物业价格整体下行是有可能的。

　　杨皎：金融政策及房地产各方面的政策还是没有放松的迹象，商业投资成本还是比较高的，但昆明当前商业地产竞争比较激烈，开发商的期望值应该会低一些，10万元/平米以上商铺不大可能存在，有资金实力的开发商也可能是持有商业物业而不是降价。

　　都市时报：葡萄街区已旗帜鲜明地打出临街独立商铺起价14500元/平米，把主城区商铺价格打回3、5年前，这会不会成为商业物业降价的一个发端？

　　杨皎：还是要看他背后的真实性，葡萄街区网上备案价格都是26000，起价14500元/平米可能只是营销推广的一个手段。真有能力购买的，不会在意价格高低，主要还是看未来的增值空间。

　　周大研：区位那么好，怎么可能卖这么便宜，这个价可能是营销噱头，可能只拿出一套或几套位置不怎么好，户型也有硬伤的出来，衡量是否降价要看均价，而不是起价。

　　牛永旺：可能只是营销上的一个噱头，只拿一套或几套这样价格的物业出来，价格上的影响主要看均价，那个地段卖14500的均价是不可能的，如果是均价，那卖便宜了。但由于商业地产的特殊性，它对市场的影响是有限的。

　　都市时报：投资商业物业应关注那些方面？会不会有抄底时机到来？

　　牛永旺：地段、商圈、商家进驻情况、运营模式及开发商自持多少、开发商的品牌、业态的定位和经营定位是否合理，蕞后看价格是不是高出了租金水平。投资不要有抄底的心态，底永远等不到，不要有投机的心理，因为风险会很大。

　　吴亚飞：主要看地段，经营得好不好，有没有大的店来支持，招商情况怎么样，经营管理好不好等。商业就像股票，是高手来玩的技术活，不要想着抄底。

　　周大研：地段，租金这是蕞重要的两个方面，至于抄底，究竟成本是底？少赚点是底？亏本是底？谁都说不清楚。投资能够在次低点买入次高点卖出就是很了不起的了。

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　　第1页：昆明商铺写字楼“黑云压城” 商业地产鸭梨山大

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